Immobilienleitfaden
Immobilienkauf in Luxemburg: Haus, Wohnung und Büro
Wer in Luxemburg ein Haus, eine Wohnung oder ein Büro kauft, sollte den Ablauf, Notargebühren und Eintragungsabgaben, die Entlastung für den Hauptwohnsitz und die Wahl zwischen direktem Erwerb und Erwerb über eine Gesellschaft verstehen. Hier finden Sie die wesentlichen Punkte und erfahren, wie wir den Erwerb strukturieren.
Der Immobilienerwerb im Überblick
Der Immobilienerwerb in Luxemburg erfolgt durch einen notariellen Kaufvertrag und unterliegt Eintragungs- und Überschreibungsabgaben. Je nach Ziel – eigener Wohnsitz oder Kapitalanlage – und Objektart – Haus, Wohnung oder Büro – kann die Immobilie unmittelbar oder über eine Gesellschaft gehalten werden. Die steuerlichen Folgen unterscheiden sich.
Immobilienkauf in Luxemburg: die einzelnen Schritte
Der typische Ablauf umfasst Suche und Angebot, Kaufvorvertrag, Bankfinanzierung und anschließend die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Der Notar prüft die Eigentumstitel, klärt mögliche Vorkaufsrechte und veranlasst die Überschreibung sowie die Eintragung von Sicherheiten wie einer Hypothek.
Wir begleiten Strukturierung und Steuern: Ist der direkte Erwerb oder eine Gesellschaft zweckmäßig? Wie werden Mieten und ein späterer Verkauf besteuert? Außerdem stimmen wir uns mit Notar und Bank ab.
Notargebühren und Eintragungsabgaben
Der Immobilienerwerb unterliegt Eintragungs- und Überschreibungsabgaben von insgesamt ungefähr 7 %, vorbehaltlich der geltenden Regeln und möglicher kommunaler Zuschläge in der Stadt. Hinzu kommen die tariflich geregelten Notargebühren. Die genaue Höhe hängt vom Kaufpreis, der Art des Objekts und der Gemeinde ab.
Für eine präzise Budgetplanung schätzen wir sämtliche Kosten vor Abgabe des Angebots, damit bei der Beurkundung keine unerwarteten Belastungen entstehen.
Hauptwohnsitz: die Steuerermäßigung „Bëllegen Akt“
Beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes kann unter Beachtung der Nutzungsvoraussetzungen eine Ermäßigung der Eintragungs- und Überschreibungsabgaben in Form der Steuergutschrift „Bëllegen Akt“ in Betracht kommen. Dieser Vorteil gilt für vermietete Immobilien oder gewerblich genutzte Objekte nicht in gleicher Weise.
Wir prüfen Ihre Voraussetzungen und die tatsächlichen Auswirkungen auf Ihr Erwerbsbudget.
Haus, Wohnung oder Büro: die Unterschiede
Bei einem selbst genutzten Haus oder einer Wohnung stehen Steuerermäßigung und Finanzierung im Vordergrund. Bei einer Mietimmobilie geht es vor allem um die Besteuerung von Mieten und Veräußerungsgewinnen. Bei einem Büro oder anderen Gewerberäumen kommen Mehrwertsteuerfragen, einschließlich einer möglichen Option, und die Strukturierung des Eigentums hinzu.
Die passende Gestaltung hängt von Ihrem Ziel ab: Eigennutzung, Rendite, Vermögensübertragung oder Portfolioaufbau.
Direkt oder über eine Gesellschaft erwerben?
Für einen Wohnsitz ist direktes Eigentum als natürliche Person einfach. Bei Investments, insbesondere mit mehreren Investoren, als Portfolio oder grenzüberschreitend, kann eine Gesellschaft – eine Luxemburger Immobiliengesellschaft oder für Beteiligungen gegebenenfalls eine SOPARFI – Verwaltung, Finanzierung, Übertragung und Optimierung erleichtern. Die erforderliche Substanz ist zu beachten.
Wir vergleichen direkten Erwerb und Gesellschaftslösung anhand Ihrer steuerlichen Situation, Ihrer Mitinvestoren und Ihres Anlagehorizonts.
Besteuerung von Immobilieninvestitionen
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig; Aufwendungen und Abschreibungen können abzugsfähig sein. Für Veräußerungsgewinne gelten je nach Haltedauer und Struktur besondere Regeln. Eine Gesellschaft eröffnet weitere Gestaltungsmöglichkeiten wie Abschreibung und konzerninterne Finanzierung, setzt aber Buchhaltung und Substanz voraus.
Wir berechnen die zweckmäßigste Variante und übernehmen Buchhaltung und Compliance.
Ihren Erwerb strukturieren
Häufige Fragen
Welche Notarkosten fallen beim Immobilienkauf in Luxemburg an?
Der Erwerb unterliegt Eintragungs- und Überschreibungsabgaben von insgesamt ungefähr 7 %, vorbehaltlich der geltenden Regeln und kommunaler Zuschläge, zuzüglich der tariflich geregelten Notargebühren. Die Höhe hängt von Kaufpreis, Objekt und Gemeinde ab.
Was ist die Steuerermäßigung „Bëllegen Akt“?
Es handelt sich um eine Ermäßigung beziehungsweise Steuergutschrift auf Eintragungs- und Überschreibungsabgaben beim Kauf eines Hauptwohnsitzes, unter Beachtung der Nutzungsvoraussetzungen. Für eine Mietimmobilie gilt sie nicht in gleicher Weise.
Sollte man direkt oder über eine Gesellschaft kaufen?
Für den eigenen Wohnsitz ist direktes Eigentum häufig am einfachsten. Bei Investments mit mehreren Beteiligten, im Portfolio oder grenzüberschreitend kann eine Immobiliengesellschaft oder SOPARFI Verwaltung, Finanzierung und Übertragung erleichtern. Die erforderliche Substanz ist zu berücksichtigen.
Kann man ein Büro in Luxemburg über eine Gesellschaft kaufen?
Ja. Gewerbeimmobilien können über eine Gesellschaft gehalten werden. Dabei stellen sich Mehrwertsteuerfragen, einschließlich einer möglichen Option, und Fragen der Strukturierung. Wir legen die Gestaltung und die Buchhaltung fest.