Domizilierung oder eigenes Büro in Luxemburg?

Die Domizilierung stellt Ihnen eine Adresse als Gesellschaftssitz zur Verfügung; ein eigenes Büro bietet einen Arbeitsort. Nach Auffassung der CSSF ist eine über einen Arbeitsplatz im Großraumbüro oder ein virtuelles Büro bereitgestellte Adresse eine Domizilierung und damit eine regulierte Tätigkeit. Ein tatsächlich, ausschließlich und dauerhaft gemietetes abgeschlossenes Büro fällt nicht darunter.

Die richtige Wahl hängt daher davon ab, was Sie tatsächlich erwerben: eine Adresse, einen Arbeitsort oder beides. Die führenden Anbieterseiten für „Coworking Luxemburg“ werben mit Flexibilität und Dienstleistungen, erklären aber nicht, unter welchen Bedingungen die Adresse ihrer Räumlichkeiten als Gesellschaftssitz dienen kann.

In ihrer Mitteilung vom 23. November 2021 in der Fassung vom 17. Dezember 2021 erinnert die CSSF daran, dass die Bereitstellung eines Gesellschaftssitzes oder einer Adresse für eine Gesellschaft, die dort ihre Tätigkeit ausübt, mit oder ohne Dienstleistungen eine Domizilierung im Sinne von Artikel 1 des geänderten Gesetzes vom 31. Mai 1999 darstellt. Ein Anbieter, der seine Adresse über einen Arbeitsplatz im Großraumbüro oder ein „virtuelles Büro“ anbietet, übt somit eine Domizilierungstätigkeit aus.

Die Vermietung abgeschlossener, privater Büros ist grundsätzlich keine Domizilierung, sofern ein tatsächliches Mietverhältnis vorliegt: dauerhaft und beständig, mit Räumen zur ausschließlichen Nutzung. Die CSSF nennt fünf Situationen, in denen dies nicht der Fall ist. Die folgende Tabelle gibt sie einzeln wieder. Bereits eine Dienstleistung aus der fünften Zeile genügt, damit die gesamte Leistung als Domizilierung betrachtet wird. Inkubatoren, die Start-ups in einer innovativen Entwicklungsphase begleiten, üben keine Domizilierung im Sinne des Gesetzes aus.

Angehörige der im Gesetz genannten regulierten Berufe dürfen nur solche Gesellschaften domizilieren, denen sie berufliche Dienstleistungen erbringen. Die Domizilierung muss eine Nebentätigkeit bleiben. Der Betrieb eines Geschäftszentrums oder Coworking-Bereichs außerhalb dieser Tätigkeit erfordert eine vorherige Zulassung der CSSF als spezialisierter PSF. Ein Verstoß gegen das Gesetz von 1999 ist eine Straftat.

Die Tabelle stellt die fünf Situationen gegenüber, die Anbieter häufig unter dem Wort „Büro“ zusammenfassen. Die letzte Spalte nennt die Punkte, die vor der Unterschrift zu prüfen sind.

Ein virtuelles Büro bietet eine Adresse, Postdienstleistungen und manchmal eine Telefonzentrale. Ihnen steht kein eigener Raum zur Verfügung. Nach Auffassung der CSSF handelt es sich um Domizilierung: Der Anbieter muss dazu berechtigt sein und eine entsprechende Vereinbarung unterzeichnen. Ein „Abonnementvertrag“ ohne Domizilierungsvereinbarung ist ein Warnsignal.

Für eine Holding oder eine Gesellschaft ohne Beschäftigte genügt das häufig hinsichtlich der Adresse, schafft aber keine Substanz. Siehe die Seite wirtschaftliche Substanz (ATAD). Bei uns übernimmt unser Avocat à la Cour, Cerno Law, die Domizilierung und schließt den Vertrag unmittelbar mit Ihnen. Siehe die Seite Domizilierung einer Gesellschaft.

Der Gesellschaftssitz ist die im Handelsregister eingetragene Adresse, an der die Gesellschaft ihre Zustellungen erhält. Der Betriebsort ist der Ort, an dem die Tätigkeit tatsächlich ausgeübt wird. Beide können übereinstimmen, müssen es aber nicht. Eine Gesellschaft kann ihren Sitz bei einem Domizilierungsanbieter haben und andernorts arbeiten. Beantragt sie eine Genehmigung oder eine steuerliche Regelung, muss sie jedoch eine tatsächliche Präsenz in Luxemburg belegen können.

Den allgemeinen Rahmen zum Sitz erläutert die Seite Gesellschaftssitz in Luxemburg.

Die Anmietung eigener Räume ist ein dritter Weg mit stärkerer Bindung. Der Gewerbemietvertrag unterliegt den Artikeln 1762-3 ff. des Code civil aus dem Gesetz vom 3. Februar 2018. Als gewerblich gilt jeder Mietvertrag über ein Gebäude zur Ausübung einer Handels-, Industrie- oder Handwerkstätigkeit. Mietverträge mit einer Dauer von höchstens einem Jahr sind von dieser Regelung ausgenommen (Artikel 1762-4). Der Text nennt weder Büros noch freie Berufe. Entscheidend ist die in den Räumen ausgeübte Tätigkeit. Ein Büromietvertrag für eine freiberufliche Tätigkeit unterliegt grundsätzlich dem allgemeinen Mietrecht. Gerichte haben jedoch bereits Verträge zwischen zwei Handelsgesellschaften, die als berufliche Mietverträge bezeichnet waren, als Gewerbemietverträge eingestuft.

Bei einem Gewerbemietvertrag darf die Mietsicherheit sechs Monatsmieten nicht übersteigen. Der Vermieter darf anstelle einer Kaution eine Bankgarantie auf erstes Anfordern oder eine gleichwertige Versicherung nicht ablehnen (Artikel 1762-5). Die Kündigungsfrist darf nicht kürzer als sechs Monate sein; die Kündigung erfolgt per Einschreiben mit Rückschein. Endet der Vertrag ohne Kündigung, wird er auf unbestimmte Zeit verlängert (Artikel 1762-7). Diese Regeln gelten nicht automatisch für einen Coworking-Vertrag, der ein Dienstleistungs- oder Nutzungsüberlassungsvertrag ist.

Die Gewerbe- oder Nutzfläche steht im Mietvertrag und bildet die Grundlage für Miete und Nebenkosten. Fragen Sie, was der Vertrag unter Fläche versteht: Bruttofläche, Nutzfläche oder gewichtete Fläche. Zwei Räume mit derselben beworbenen Fläche können auf unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen vermietet werden.

Weder eine Domizilierung noch ein gemieteter Arbeitsplatz belegen Substanz. Diese wird anhand von Tatsachen beurteilt: in Luxemburg getroffene Entscheidungen, eine fachkundige Geschäftsleitung, eigene Mittel und lokale Buchhaltung. Ein privates Büro, in dem Entscheidungen tatsächlich getroffen werden, hat dabei größeres Gewicht.

Bewahren Sie Nachweise dieser tatsächlichen Präsenz auf: Protokolle vor Ort abgehaltener Besprechungen, Anwesenheit der Geschäftsleitung und von Luxemburg aus unterzeichnete Verträge. Siehe die Seite wirtschaftliche Substanz (ATAD).

Die Niederlassungsgenehmigung setzt einen festen Betriebsort in Luxemburg voraus (Artikel 5 des Gesetzes vom 2. September 2011). Dazu gehören eine nach Art und Umfang der Tätigkeit angemessene materielle Einrichtung, die erforderliche administrative und technische Infrastruktur, eine tatsächliche und dauerhafte Leitung, die regelmäßige Anwesenheit des Geschäftsleiters sowie die Aufbewahrung der Geschäfts-, Buchführungs- und Personalunterlagen vor Ort. Das Gesetz stellt klar, dass eine Domizilierung allein keine Niederlassung darstellt.

Die praktische Folge: Ein Arbeitsplatz im Großraumbüro oder ein virtuelles Büro, das die CSSF als Domizilierung einstuft, ist eine schwache Grundlage für den Antrag. Ein privates Büro in einem tatsächlichen Mietverhältnis oder angemietete Geschäftsräume entsprechen diesen Kriterien besser. Das Antragsformular sieht vor, dass im Prüfungsverfahren ein Mietvertrag oder ein Niederlassungsnachweis verlangt werden kann.

Mietvertrag auf den Namen der Gesellschaft. Lassen Sie den Miet- oder Bürovertrag auf die Gesellschaft ausstellen, die die Genehmigung beantragt, nicht auf den Geschäftsführer oder einen Gesellschafter. Befindet sich die Gesellschaft in Gründung, unterschreiben Sie für die Gesellschaft in Gründung und lassen Sie die Verpflichtung nach ihrer Gründung übernehmen. Bleiben die Räume privat angemietet, ist eine schriftliche Untervermietung oder Nutzungsüberlassung vorzusehen, die der Mietvertrag erlauben muss.

Parkplatz, Garage und Lager. Ein Parkplatz, eine Garage oder eine Lagerbox reichen allein nicht aus. Sie bieten weder administrative Infrastruktur noch einen Ort zur Aufbewahrung der Unterlagen. Umgekehrt muss bei einer Tätigkeit mit Fahrzeugen oder Ausrüstung – Bau, Transport, Lieferung oder Pannendienst – auch vorgesehen werden, wo diese abgestellt und gelagert werden. Die Einrichtung muss zur Art der Tätigkeit passen.

Adresse und weiterer Ablauf. Die Betriebsadresse steht in der Genehmigung. Ein Umzug wird als Änderung der Genehmigung, nämlich Verlegung der Betriebsadresse, gemeldet. Siehe die Seite Niederlassungsgenehmigung. Auch Banken prüfen die Adresse bei der Kontoeröffnung. Siehe ein Bankkonto eröffnen.

Vergleichen Sie vor den Preisen die Vertragsklauseln. Diese Tabelle nennt die Klauseln, die die Vertragsart oder die tatsächlichen Kosten verändern. Auf Anfrage stellen wir ein an den CSSF-Kriterien ausgerichtetes Muster für einen Vertrag über ein privates Büro bereit, das von einem Anwalt zu prüfen ist.

Die von Anbietern genannten „Ab“-Preise beruhen nicht immer auf derselben Grundlage: pro Person, Tag, Stunde oder Team. Manchmal wird eine lange Bindungsdauer erst in den FAQ erwähnt. Vergleichen Sie die vollständigen Jahreskosten: Miete oder Abonnement, Nebenkosten, verlangte Kaution, Bindungsdauer, Kündigungsfrist, zusätzlich berechnete Dienstleistungen und Mehrwertsteuer.

Fordern Sie den Vertrag an, bevor Sie die Preise vergleichen. Wir können ihn gemeinsam mit Ihnen durchgehen. Siehe die Seite eigenes Büro und Coworking.

Holding oder Gesellschaft ohne Beschäftigte: eine Domizilierung, während die Substanz gesondert behandelt wird. Selbstständiger oder Berater: ein fester Arbeitsplatz, ergänzt durch eine Domizilierung, wenn die Adresse offiziell genutzt werden soll. Ein Team mit Kundenempfang: ein privates Büro in einem tatsächlichen Mietverhältnis. Handel oder Handwerk mit Publikumsverkehr: Geschäftsräume mit Gewerbemietvertrag.

Dieser Artikel stellt die Rechtslage zum Veröffentlichungszeitpunkt dar. Vorschriften und Praxis der CSSF ändern sich. Jede Entscheidung mit Auswirkungen auf Ihre Gesellschaft sollte zu dem Zeitpunkt überprüft werden, zu dem Sie sich darauf stützen.

Quellen abgerufen am 22. Oktober 2026. Die CSSF-Mitteilung vom 23. November 2021 über Domizilierung im Rahmen des Betriebs eines Geschäftszentrums oder Coworking-Bereichs in der Fassung vom 17. Dezember 2021 zur Einordnung als Domizilierung, den fünf Kriterien eines tatsächlichen Mietverhältnisses, der Ausnahme für Inkubatoren und der Zulassung als spezialisierter PSF; auf cssf.lu haben wir keine spätere Fassung gefunden. Das Gesetz vom 3. Februar 2018 über die Gewerbemiete, gelesen auf legilux.public.lu, zu den Artikeln 1762-3, 1762-4, 1762-5 und 1762-7 des Code civil.

Artikel 5 des Gesetzes vom 2. September 2011 über den Zugang zu den Berufen des Handwerkers, Kaufmanns und Industriellen sowie zu bestimmten freien Berufen zum festen Betriebsort und zum Ausschluss einer bloßen Domizilierung. Das auf guichet.public.lu veröffentlichte Antragsformular für die Niederlassungsgenehmigung zur materiellen Einrichtung und zum Niederlassungsnachweis.

Drei Einschränkungen. Artikel 5 wurde in der im Mémorial A Nr. 198 vom 22. September 2011 veröffentlichten Fassung gelesen, nicht in seiner koordinierten Fassung. Ein bei der Abgeordnetenkammer eingebrachter Gesetzentwurf (Nr. 7989) ändert den Punkt zur Aufbewahrung der Unterlagen. Die Umqualifizierung eines Büromietvertrags in einen Gewerbemietvertrag beruht auf in der Fachliteratur wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen, nicht auf dem Gesetzeswortlaut. Die Hinweise zum Mietvertrag auf den Namen der Gesellschaft, zum Parkplatz und zum Lager stammen aus unserer Fallpraxis und nicht aus einer schriftlichen Vorschrift. Die Beurteilung obliegt dem Ministerium.