TVA-Option bei Gewerbemiete in Luxemburg

Die TVA-Option bei einem Gewerbemietvertrag in Luxemburg ermöglicht es dem Vermieter, auf die Steuerbefreiung der Immobilienvermietung zu verzichten, die Mieten zu versteuern und die auf das Gebäude entfallende Vorsteuer abzuziehen. Voraussetzung ist, dass der Mieter das Gebäude vollständig oder überwiegend für Tätigkeiten verwendet, die ihrerseits zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Der Mechanismus besteht in einem Wechsel der steuerlichen Behandlung. Ohne Option bleibt die Miete steuerbefreit, und die beim Erwerb, Bau oder bei der Renovierung gezahlte TVA verbleibt endgültig beim Vermieter. Er gibt sie über die Miete weiter, ohne sie als Steuer ausweisen zu können. Mit genehmigter Option wird die Miete steuerpflichtig. Der steuerpflichtige Mieter kann die darauf entfallende Vorsteuer wie bei anderen Ausgaben abziehen, und der Vermieter erhält das Vorsteuerabzugsrecht für die Immobilie.

Der wirtschaftliche Vorteil betrifft somit beide Seiten. Deshalb wird die Option bei Abschluss des Mietvertrags und nicht erst danach verhandelt. Ein Punkt muss jedoch von Anfang an klar sein: Die Option ist eine Entscheidung des Vermieters, während ihre Zulässigkeit von den Verhältnissen beim Mieter abhängt. Der Vermieter ist damit von einer Situation abhängig, die er nicht kontrolliert und die sich während der Mietzeit verändern kann.

Die Immobilienvermietung ist in Luxemburg nach Artikel 44 Absatz 1 des geänderten Gesetzes vom 12. Februar 1979 von der TVA befreit. Die Buchstaben f) und g) erfassen die Lieferung einer Immobilie sowie ihre Verpachtung und Vermietung. Die Steuerbefreiung ist die Regel, die Option die Ausnahme.

Artikel 45 desselben Gesetzes eröffnet diese Ausnahme in begrenzter Form: Jeder Steuerpflichtige, der die in Artikel 44 Absatz 1 Buchstaben f) und g) genannten Umsätze an einen anderen Steuerpflichtigen ausführt, kann innerhalb der durch großherzogliche Verordnung festzulegenden Grenzen und Bedingungen auf die dort vorgesehene Befreiung verzichten. Schon dieser Satz enthält drei Grenzen. Der Umsatz muss zwischen Steuerpflichtigen erfolgen, der Verzicht ist kein uneingeschränktes Recht, und seine Grenzen bestimmt eine Verordnung.

Die luxemburgische Regelung nutzt eine europäische Ermächtigung, was ihre Ausgestaltung erklärt. Artikel 135 Absatz 1 Buchstabe l) der Richtlinie 2006/112/CE verpflichtet die Mitgliedstaaten, die Verpachtung und Vermietung von Immobilien zu befreien. Artikel 137 Absatz 1 Buchstabe d) erlaubt ihnen, ihren Steuerpflichtigen ein Recht zur Option für die Besteuerung dieser Umsätze einzuräumen. Absatz 2 desselben Artikels überlässt ihnen die Ausgestaltung und erlaubt eine Beschränkung der Reichweite. Die großherzogliche Verordnung von 1980 ist die konkrete Nutzung dieses nationalen Spielraums.

Ein Vorgang fällt allerdings nicht unter diese Abwägung. Der Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie unterliegt in Luxemburg kraft Gesetzes der TVA, ohne dass eine Option erforderlich wäre. Unter die Befreiung und damit die Optionsregelung fallen die Vermietung und der Verkauf einer bestehenden Immobilie. Die Steuerpflichtigeneigenschaft des Vermieters wird vorgelagert bei seiner TVA-Registrierung geklärt.

Der Mieter muss die Immobilie vollständig oder bei gemischter Nutzung überwiegend für Tätigkeiten verwenden, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Dies ist die zentrale Voraussetzung der großherzoglichen Verordnung vom 7. März 1980 in Luxemburg. Der Text bestimmt sowohl die Grenzen als auch die Bedingungen.

Die Verordnung definiert die gemischte Nutzung weit: Sie liegt immer dann vor, wenn die Immobilie nicht vollständig solchen Tätigkeiten dient. Bereits ein einziges an eine Arztpraxis mit steuerbefreiten Leistungen vermietetes Stockwerk führt daher dazu, dass ein Bürogebäude gemischt genutzt wird, auch wenn der Rest des Gebäudes vollständig steuerpflichtigen Tätigkeiten dient.

Aus dieser Definition ergeben sich zwei gegenläufige Folgen. Ist die Option bei einer gemischt genutzten Immobilie zulässig, erfasst sie die gesamte Immobilie. Der Vermieter kann nicht für einzelne Stockwerke optieren. Der Vorsteuerabzug ist jedoch nur im durch die Nutzung erlaubten Umfang möglich. Die vollständige Option führt somit nicht automatisch zum vollständigen Vorsteuerabzug. Die Berechnung folgt dann den allgemeinen Regeln über das Vorsteuerabzugsrecht und den anteiligen Abzug.

In dem von uns lesbaren Verordnungstext ist kein Prozentsatz angegeben. Deshalb nennen wir keinen. Der auf erläuternden Webseiten anzutreffende Richtwert von der Hälfte der Vorsteuer wurde im Verordnungstext selbst nicht gefunden. Maßgeblich ist dort allein die überwiegende Nutzung, deren Beurteilung die Verwaltung anhand der eingereichten Unterlagen vornimmt.

Die Genehmigung wird in Luxemburg durch eine schriftliche Optionserklärung bei der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA beantragt. Diese hat ab Eingang des Antrags einen Monat Zeit, um die Möglichkeit zum Verzicht auf die Befreiung zu gewähren oder abzulehnen.

Das Portal für indirekte Steuern veröffentlicht zwei getrennte Formulare: eines für den Verkauf und eines für die Mietoption. Die Unterscheidung ist inhaltlich wesentlich, weil die beiden Regelungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten greifen. Bei einem entgeltlichen Verkauf muss die Genehmigung vor der notariellen Beurkundung vorliegen. Die Option wird damit zu einem entscheidenden Termin im notariellen Ablauf. Bei einer Vermietung setzt die Genehmigung außerdem die Registrierung des Vertrags bei der Verwaltung innerhalb von drei Monaten voraus.

Besondere Aufmerksamkeit verdient der Beginn der Wirksamkeit, da er nicht verhandelbar ist. Die Besteuerung ist ab dem ersten Tag des Monats zulässig, der auf den Monat der Genehmigung der Optionserklärung folgt. Beginnt ein Mietvertrag am 1. März und wird die Option am 20. März genehmigt, bleiben die Mieten für März steuerbefreit. Erst ab dem 1. April werden sie besteuert; der erste Monat kann nicht nachträglich einbezogen werden.

Hinzu kommt eine formale Pflicht: Für die Immobilienumsätze ist eine getrennte Buchführung zu führen. Diese Anforderung ist mehr als eine Formalität. Sie macht den Vorsteuerabzug bei einer Prüfung nachweisbar und wird vorbereitet, sobald die Mieten in die TVA-Erklärungen eingehen.

Der Vorsteuerabzug des Vermieters folgt in Luxemburg der Option: Nach Erteilung der Genehmigung wird die auf Erwerb, Bau und Unterhaltung der Immobilie entfallende TVA abzugsfähig, jedoch nur im Umfang der erklärten Nutzung.

Eine im Bau befindliche Immobilie zeigt die Kosten einer späten Genehmigung. Der Eigentümer darf die Vorsteuer erst ab Genehmigung der Optionserklärung abziehen, sofern keine vorgezogene behördliche Erlaubnis vorliegt. Beginnt ein Bauvorhaben vor jeder Antragstellung, entsteht daher ein zeitlicher Abstand zwischen eingehenden Unternehmerrechnungen und einem noch nicht eröffneten Vorsteuerabzugsrecht. Gerade zur Vermeidung dieses Abstands dient die vorgezogene Erlaubnis.

Der Vorgang bleibt außerdem ein Immobiliengeschäft, dessen rechtliche Struktur die Behandlung bestimmt. Die Wahl der Gesellschaft, die die Immobilie hält, die Aufteilung zwischen Eigentümer- und Betriebsgesellschaft sowie die Behandlung von Mietereinbauten werden vor dem Mietvertrag im Rahmen einer mit der geplanten Option abgestimmten Immobilienstrukturierung entschieden.

Eine Nutzungsänderung der Immobilie kann die TVA-Option in Luxemburg entfallen lassen und eine Berichtigung der abgezogenen Steuer auslösen. Bei einem unbeweglichen Investitionsgut betrifft sie einen Zeitraum von zehn Jahren, mit einem Zehntel je Kalenderjahr oder angefangenem Kalenderjahr.

Es gilt der Mechanismus für Investitionsgüter, der nicht auf die Option beschränkt ist: Bei beweglichen Gütern beträgt der Zeitraum fünf Jahre mit jährlichen Fünfteln, bei Immobilien zehn Jahre mit jährlichen Zehnteln. Die zusammengefasste Berechnung für die verbleibende Zeit, die Meldepflicht des Nutzers bei jeder Änderung unter Androhung des Rechtsverlusts sowie die Schwelle, unterhalb derer keine Berichtigung erforderlich ist, erläutern wir im Artikel über die Vorsteuerberichtigung bei Investitionsgütern.

Die Besonderheit der Option liegt darin, wer das auslösende Ereignis verursacht. Das TVA-Rundschreiben Nr. 796 vom 9. Oktober 2019 weist ausdrücklich darauf hin, dass eine Änderung der Umstände, durch die zuvor besteuerte Umsätze steuerbefreit werden, auch den Vermieter einer Immobilie treffen kann, die an einen Steuerpflichtigen mit nunmehr befreiten Umsätzen vermietet ist. Eine Veränderung der Tätigkeit des Mieters – der Verlust einer Zulassung, eine neue steuerbefreite Tätigkeit oder die Übertragung eines Geschäftsbetriebs – kann somit die Optionsvoraussetzung beseitigen und beim Vermieter eine Berichtigung auslösen.

Das Unionsrecht setzt der nationalen Ausgestaltung der Option allerdings eine Grenze. Bei der Auslegung von Artikel 137 Absatz 2 der Richtlinie entschied der Gerichtshof der Europäischen Union in einem 2020 erlassenen Beschluss in der Rechtssache C-248/20, dass diese Bestimmung nationalen Vorschriften entgegensteht, die das durch Ausübung der Option erworbene Vorsteuerabzugsrecht faktisch widerrufen. Die Mitgliedstaaten dürfen die Option daher regeln, aber nicht das dadurch eröffnete Abzugsrecht seines Inhalts entleeren.

In der Praxis besteht damit eine zehnjährige Abhängigkeit. Ein Vermieter, der die TVA aus Erwerb oder Bau abgezogen hat, bleibt bis zum Ende des zehnjährigen Zeitraums einer Entscheidung im Unternehmen seines Mieters ausgesetzt. Ohne entsprechende Vertragsklausel erfährt er möglicherweise nichts davon.

Bei Gewerbemietverträgen in Luxemburg liegt das Problem regelmäßig im zeitlichen Ablauf der Option und nicht in den materiellen Regeln. Es lässt sich vollständig vermeiden, weil der entscheidende Zeitpunkt im Voraus bekannt ist. Häufig wird die Option erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags bedacht, manchmal sogar nach den ersten Mietrechnungen. Die Steuer gilt jedoch erst ab dem Monat nach der Genehmigung. Bereits abgerechnete Mieten bleiben befreit, und die entsprechende Vorsteuer ist nicht rückforderbar.

Ebenso häufig sehen wir Mietverträge ohne ausreichende Nutzungsklausel. Der Vertrag beschreibt den Nutzungszweck mit kaufmännischen Begriffen, verpflichtet den Mieter jedoch weder zu einer zum Vorsteuerabzug berechtigenden Tätigkeit noch zur Mitteilung von Änderungen. Dabei trägt der Mieter die jährliche Erklärungspflicht und der Vermieter die Berichtigungslast. Ein Mietvertrag, der zwischen ihnen keine Informationspflicht begründet, lässt dieses Risiko unbeobachtet.

Ein weiterer Punkt betrifft von mehreren Mietern genutzte Immobilien. Die gemischte Nutzung wird für das gesamte Gebäude beurteilt. Bereits der Einzug eines einzigen Mieters mit steuerbefreiten Umsätzen verändert die Situation der übrigen Mietverhältnisse im selben Gebäude. Die jährliche Kontrolle der Mieterstruktur ist daher keine übermäßige Vorsicht, sondern die einzige Möglichkeit festzustellen, ob die Voraussetzung der Option weiterhin erfüllt ist.

Verfasst für Financial Services Luxembourg und vor der Veröffentlichung von Mickaël LOC, zugelassener Buchhalter (Niederlassungsgenehmigung 10077274), geprüft. Die nachstehend genannten Quellen wurden am 26. Oktober 2026 konsultiert. Dieses Datum bestimmt den in diesem Artikel dargestellten Rechtsstand.

Europäisches Recht: Artikel 135 Absatz 1 Buchstabe l) und Artikel 137 Absätze 1 Buchstabe d) und 2 der Richtlinie 2006/112/CE in der auf EUR-Lex veröffentlichten konsolidierten Fassung für die zwingende Befreiung und die Möglichkeit der Mitgliedstaaten, eine Option zu eröffnen und einzuschränken; der auf EUR-Lex veröffentlichte, 2020 erlassene Beschluss des Gerichtshofs der Europäischen Union in der Rechtssache C-248/20 zur Grenze nationaler Vorschriften, die das durch Optionsausübung erworbene Vorsteuerabzugsrecht faktisch widerrufen. Sein genaues Datum konnte nicht festgestellt werden und wird daher nicht genannt.

Luxemburgisches Recht: Artikel 44 Absatz 1 Buchstaben f) und g) sowie Artikel 45 des geänderten Gesetzes vom 12. Februar 1979 über die Mehrwertsteuer für die Befreiung und die Optionsmöglichkeit zwischen Steuerpflichtigen, in den von der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA veröffentlichten konsolidierten Fassungen; die großherzogliche Verordnung vom 7. März 1980 über die Grenzen und Bedingungen des Optionsrechts zur Anwendung der Mehrwertsteuer auf Immobilienumsätze in ihrer auf Legilux veröffentlichten, zum 1. Januar 2025 anwendbaren konsolidierten Fassung.

Sie betrifft die Nutzungsvoraussetzung, die Definition gemischter Nutzung, die Erstreckung der Option auf das gesamte Gebäude, die nutzungsabhängige Begrenzung des Vorsteuerabzugs, die getrennte Buchführung, den Abzug ab Genehmigung bei einer Immobilie im Bau, die jährliche Erklärungspflicht des Mieters und die Berechnung nach Zehnteln.

Hinzu kommen die Guichet.lu-Seite über Immobiliengeschäfte für die Monatsfrist, die Registrierung des Mietvertrags innerhalb von drei Monaten und den Beginn am ersten Tag des Folgemonats; die Seite des Portals für indirekte Steuern über die TVA-Option bei Vermietung oder Verkauf von Immobilien und die Formulare zur Miet- und Verkaufsoption für das Verfahren und die Genehmigung vor der notariellen Beurkundung; Artikel 53 desselben Gesetzes für die Berichtigungszeiträume von fünf und zehn Jahren und die jährlichen Anteile; das TVA-Rundschreiben Nr. 796 vom 9. Oktober 2019 zum Vermieter einer Immobilie, deren steuerpflichtiger Mieter künftig befreite Umsätze ausführt.

Vier Punkte konnten nicht überprüft werden und werden daher hier nicht als gesichert dargestellt. Zunächst betrifft dies die Primärtexte selbst: Der Netzwerkproxy unserer Redaktionsumgebung blockiert die amtlichen luxemburgischen Domains. Diese Seiten wurden anhand indexierter Auszüge aus auf amtliche Domains beschränkten Suchen gelesen, ohne weitergehende Ableitungen. Außerdem fehlt im von uns lesbaren Verordnungstext eine bezifferte Schwelle für die überwiegende Nutzung. Der Richtwert von der Hälfte der Vorsteuer stammt von einer erläuternden Webseite und wird hier nicht als Regel wiedergegeben.

Schließlich konnte die genaue Nummerierung der Artikel der Verordnung von 1980 über die Berichtigungsmodalitäten nicht festgestellt werden, da die gelesenen Auszüge an dieser Stelle gekürzt waren. Der Leser kann diese Punkte anhand der auf Legilux veröffentlichten konsolidierten Fassung und die für seinen Fall maßgebliche Verwaltungspraxis durch eine schriftliche Anfrage an die Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA bestätigen lassen.

Dieser Artikel stellt den Rechtsstand zum Veröffentlichungsdatum dar und ist keine individuelle Beratung. Die Zulässigkeit der Option hängt von der tatsächlichen Nutzung der Immobilie, dem Status des Mieters und dem zeitlichen Ablauf des Vorgangs ab und ist mit Ihrem zugelassenen Buchhalter abzustimmen. Fehler können Sie an contact@financialservices.lu melden; eine Berichtigung wird im Artikel mit Datum gekennzeichnet.