Besteuerung von Privatpersonen · Luxemburg
Vermietungsverlust und Schuldzinsen in Luxemburg
Ein Vermietungsverlust wird ermittelt, nachdem die Einnahmen und die zulässigen Aufwendungen eingeordnet wurden. Er entspricht nicht einfach Kreditraten, die höher sind als die Mieten. Seine Behandlung ist je nach Immobilie, Einkunftsart und anwendbarem Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen.
Financial Services Luxembourg · Zugelassener Buchhalter · Verantwortlich für die Kanzlei: Mickaël LOC. Redaktionelle Aktualisierung: .
Das Ergebnis vor der steuerlichen Wirkung berechnen
Die Tilgung des Darlehens ist kein Zinsaufwand. Eine etwaige Abschreibung kann dagegen das Ergebnis mindern, ohne eine Zahlung des Jahres zu sein. Das steuerliche Ergebnis und der Zahlungsfluss beantworten daher nicht dieselbe Frage.
Vom Mieter erstattete Nebenkosten und Investitionsausgaben dürfen nicht ohne Prüfung wie gewöhnliche Aufwendungen behandelt werden.
Immobilie in Luxemburg und Immobilie im Ausland
Für private Vermietungen im gewöhnlichen luxemburgischen Regime beschreibt die Steuerverwaltung (Administration des contributions directes, ACD) eine Verrechnung von Verlusten mit den Nettoeinkünften anderer Kategorien desselben Jahres. Diese Regel darf nicht ohne Analyse auf alle steuerbefreiten ausländischen Immobilieneinkünfte oder auf eine andere Tätigkeit übertragen werden.
Ein Vortrag in ein anderes Jahr ist nicht zu unterstellen. Die Freistellung unter Progressionsvorbehalt für eine ausländische Immobilie und die Abkommensregeln können zu einer anderen Behandlung führen.
Fiktives Beispiel
Die jährlichen Mieten liegen unter den Darlehensraten, doch ein großer Teil der Raten tilgt Kapital. Die Immobilie ist steuerlich nicht automatisch verlustbringend. Zinsen, zulässige Aufwendungen und die berücksichtigungsfähige Abschreibung sind gesondert zu ermitteln.
Umgekehrt beweist ein negatives steuerliches Ergebnis weder, dass keine Liquidität vorhanden ist, noch, dass der Eigentümer mit einer Erstattung aus seiner Erklärung rechnen kann.
Aufzubewahrende Prüfungen
- Ergebnis je Immobilie, Jahr und Anteil.
- Zinsbescheinigung und Aufschlüsselung des Darlehens.
- Nachweise zu Arbeiten und Abschreibung.
- Lage der Immobilie, Doppelbesteuerungsabkommen und Einkünfte, mit denen ein Verlust verrechnet werden könnte.
Weitere steuerliche Leistungen der Kanzlei
Je nach Situation übernimmt die Kanzlei auch Steuern, Mehrwertsteuer und Lohnabrechnung, das Nachholen versäumter Steuererklärungen und die Begleitung bei einer Steuerprüfung. Die Honorare stehen in der Honorarübersicht der Kanzlei.
Amtliche Quellen und Tragweite
Die Regeln gelten für das betreffende Jahr und Profil. Als fiktiv gekennzeichnete Beispiele erläutern eine Methode; sie stellen keine individuelle Prüfung dar. Die Unterlagen und Optionen Ihrer Akte sind Gegenstand eines gesonderten Auftrags.