Plus-value immobilière au Luxembourg : le délai de 5 ans

Comment la plus-value immobilière au Luxembourg est-elle imposée ?

La plus-value immobilière au Luxembourg suit deux régimes selon la durée de détention : vendu cinq ans ou moins après son acquisition, l'immeuble du patrimoine privé dégage un bénéfice de spéculation imposé au tarif ordinaire, jusqu'à 42 % ; vendu plus de cinq ans après, il dégage un bénéfice de cession imposé au demi-taux global, plafonné à 21 %. La résidence principale, elle, reste exonérée.

Les deux régimes vivent dans la même catégorie de revenus, les revenus nets divers, mais sur deux articles distincts de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu : l'article 99bis pour le bénéfice de spéculation, l'article 99ter pour le bénéfice de cession. Les deux taux cités s'entendent hors contribution au fonds pour l'emploi, qui s'ajoute à l'impôt et non au taux.

Le mot « taux global » ne désigne pas un taux forfaitaire, mais celui qui résulte de l'application du tarif ordinaire à l'ensemble du revenu imposable. Le demi-taux global en est la moitié, d'où un plafond de 21 % que seul atteint un contribuable déjà imposé à la tranche supérieure.

Deux dates commandent le calcul. La date de la vente à titre onéreux est celle de l'acte notarié, non celle du compromis ni du paiement. Et pour le décompte du délai, le terrain et la construction s'apprécient comme deux biens distincts, ce qui peut placer une maison et son terrain dans deux régimes différents.

Ce dossier ne se confond pas avec la sortie d'un immeuble inscrit à l'actif d'une société, qui obéit à d'autres règles, décrites dans notre article sur la cession d'immobilisation et sa plus-value. Ici, l'immeuble appartient au patrimoine privé d'une personne physique.

Pourquoi le délai de spéculation est-il passé de deux à cinq ans ?

Le délai de spéculation de l'article 99bis a été porté de deux à cinq ans au Luxembourg par le paquet logement, et ce délai allongé s'applique à partir de l'année d'imposition 2025. C'est la modification qui change le plus de dossiers, parce qu'elle déplace la frontière entre un taux plafonné à 21 % et un tarif qui monte à 42 %.

Le rapport de commission du projet de loi qui porte la mesure décrit l'opération en ces termes : l'adaptation du délai de spéculation prévu à l'article 99bis, d'une période de deux ans à une période de cinq ans, avec pour objectif affiché de limiter la spéculation immobilière. Le modèle 700 F de l'année 2025 reprend le nouveau seuil dans son libellé même, qui vise l'intervalle entre l'acquisition ou la constitution et la réalisation ne dépassant pas cinq ans.

La conséquence est arithmétique et elle surprend encore beaucoup de vendeurs. Un appartement acquis en mars 2023 et vendu en novembre 2026 est détenu depuis moins de cinq ans : la plus-value relève du bénéfice de spéculation et se cumule au revenu imposable au tarif ordinaire. Sous l'ancien délai de deux ans, la même opération relevait du bénéfice de cession, avec le demi-taux global, le prix d'acquisition réévalué et l'abattement décennal. Le même immeuble, la même durée, deux impositions très différentes.

Une vigilance documentaire s'impose. Les mémentos fiscaux antérieurs à 2025 restent accessibles en ligne et énoncent encore le délai de deux ans. Nous voyons régulièrement des calendriers de vente calés sur cette durée périmée, parfois à quelques mois d'une échéance qui aurait fait basculer l'opération dans le régime favorable.

Quand la vente de la résidence principale est-elle exonérée ?

La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu au Luxembourg par l'article 102bis, quelle que soit la durée de détention, mais l'exonération se gagne sur des conditions de fait et se perd sur le calendrier du déménagement plus souvent que sur le prix.

Premier cas de figure : l'habitation est occupée au moment de la vente, ou la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit l'année du déménagement. Une seule des trois conditions suivantes suffit alors : avoir occupé le logement à la suite de son acquisition ou de son achèvement, l'avoir occupé pendant les cinq années précédant la vente, ou vendre pour des motifs d'ordre familial ou un changement de résidence lié à la profession du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire.

Second cas de figure, plus exigeant : le logement est inoccupé au moment de la vente, ou la vente intervient après le 31 décembre de l'année qui suit le déménagement. Les trois conditions deviennent cumulatives : avoir occupé le logement à la suite de son acquisition ou de son achèvement, ne pas être propriétaire d'un autre logement, et avoir quitté le logement pour des motifs familiaux ou professionnels. Un bien laissé vide deux ans après un départ sans l'une de ces trois conditions sort de l'exonération.

Quatre précisions de périmètre évitent les mauvaises surprises. L'exonération couvre les dépendances normales du bâtiment et le terrain qui en forme l'assiette, mais l'aliénation séparée d'une partie du terrain n'en bénéficie pas, faute de réalisation de la résidence principale. En indivision, elle ne porte que sur la quote-part du contribuable. Le droit à l'exonération est personnel. Enfin, et c'est le point le plus oublié : même exonérée, la vente doit être déclarée.

Comment se calcule la plus-value de cession d'un immeuble ?

La plus-value de cession d'un immeuble se calcule au Luxembourg comme la différence entre le prix de réalisation et le prix d'acquisition réévalué, cette réévaluation s'opérant par multiplication avec le coefficient de l'année où la dépense a été engagée, selon le tableau reproduit à la page 3 du modèle 700 et prévu par l'article 102, alinéa 6.

La réévaluation neutralise l'inflation, et c'est elle qui explique qu'un immeuble détenu longtemps dégage une plus-value imposable très inférieure à son gain nominal. Lorsque le prix d'acquisition se compose de dépenses étalées sur plusieurs années, un achat de terrain puis des travaux de construction par exemple, chaque tranche est réévaluée avec le coefficient de son année propre.

Le traitement des biens reçus sans contrepartie est le point le plus mal compris de ce calcul. Un immeuble hérité ou reçu par donation est réputé acquis à l'époque du dernier acte de vente à titre onéreux. Autrement dit, l'héritier ne part pas de la valeur portée dans la déclaration de succession : il reprend le prix payé lors de la dernière vente, souvent plusieurs décennies plus tôt, puis le réévalue. Une maison familiale achetée dans les années soixante et vendue aujourd'hui dégage ainsi une plus-value substantielle même entre les mains d'un héritier qui n'a jamais rien payé.

Le même raisonnement de date gouverne le délai de cinq ans : pour un bien hérité, c'est la date du dernier acte à titre onéreux qui compte, pas celle du décès, ce qui place presque toujours ces cessions dans le régime du bénéfice de cession. La ventilation entre terrain et construction se lit dans la circulaire L.I.R. n° 99ter/1 du 29 décembre 1994, texte ancien et chiffré en francs luxembourgeois dont seul le principe est repris ici.

Quels abattements réduisent la plus-value immobilière ?

Deux abattements réduisent la plus-value de cession au Luxembourg : l'abattement décennal de 50 000 euros de l'article 130, alinéa 4, porté à 100 000 euros pour des époux ou partenaires imposés collectivement, et un abattement de 75 000 euros de l'article 130, alinéa 5, réservé à l'immeuble acquis par voie de succession en ligne directe qui a servi de résidence principale aux parents du cédant.

L'abattement décennal porte bien son nom : il est réduit à concurrence des abattements accordés au cours des dix années antérieures. Un propriétaire qui a consommé l'intégralité du sien sur une vente de 2021 n'en retrouvera pas la disposition pleine avant 2031. Il ne peut par ailleurs pas créer de perte.

L'abattement de 75 000 euros répond à une situation précise et fréquente dans les successions luxembourgeoises, celle de la maison des parents reprise par un enfant puis vendue. Deux conditions s'y lisent : l'acquisition par voie de succession en ligne directe, et l'utilisation de l'immeuble comme résidence principale par les parents du cédant. C'est un sujet à cadrer avant l'acte, comme les arbitrages traités sur notre page transmission de patrimoine : l'ordre des opérations dans une succession décide de l'abattement disponible.

Trois seuils ou exonérations complètent le tableau. Les bénéfices de spéculation ne sont pas imposables lorsque le bénéfice total de l'année civile reste inférieur à 500 euros, et au-delà de ce seuil c'est l'intégralité du bénéfice qui est imposable, non le seul excédent. Spéculation et cession sont par ailleurs exemptées lorsque l'immeuble est cédé à l'État, à une commune, à un syndicat de communes ou au Fonds du Logement. Enfin, les pertes de spéculation ne se compensent qu'avec d'autres revenus nets divers, et non avec un salaire.

Le taux réduit au quart du taux global est-il encore applicable ?

Le taux réduit au quart du taux global, soit 10,5 % au maximum, n'est plus applicable au Luxembourg : il visait les revenus réalisés du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025, après une première fenêtre ouverte du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2018. En dehors de ces périodes, le bénéfice de cession est imposé au demi-taux global, plafonné à 21 %.

Cette mesure était la pièce fiscale la plus visible du paquet logement. Le bilan publié par le ministère du Logement en septembre 2025 acte la fin, à fin juin 2025, de l'imposition réduite des bénéfices de cession au quart du taux global.

Nous n'avons trouvé, dans les sources officielles consultées pour cet article, aucune réintroduction du quart du taux global pour 2026. Un vendeur qui lit encore ce taux dans un comparatif en ligne consulte donc un document périmé, et un plan de cession bâti sur 10,5 % se recalcule à 21 %, soit un doublement de la charge sur la part imposable.

La période de référence appelle une réserve. La page de l'Administration des contributions directes situe la fin de la fenêtre au 30 juin 2025, tandis qu'une ligne du modèle 700 F de l'année 2025 mentionne une plus-value réalisée entre le 1er janvier et le 30 septembre 2025. Une vente de l'été 2025 se vérifie donc auprès du bureau d'imposition compétent.

Transfert de la plus-value : l'échéance de l'année d'imposition 2026

Le transfert de la plus-value sur un immeuble de remplacement arrive à échéance cette année pour une génération entière de dossiers : pour les plus-values réalisées du 1er janvier au 31 décembre 2024, le remploi est à effectuer au plus tard au cours de l'année d'imposition 2026, et l'échéance est repoussée à 2027 pour les cessions du premier semestre 2025.

Les conditions de remploi de l'article 102quater sont étroites, et c'est ce qui rend l'échéance tendue. L'immeuble de remplacement doit être situé au Grand-Duché de Luxembourg, être nouvellement construit, et soit être affecté à la gestion locative sociale prévue à l'article 49 de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable, soit atteindre le niveau A+ des classes de performance énergétique. La part de plus-value transférée sur le terrain est plafonnée à 50 % du montant transféré, et un montant au moins égal à la plus-value transférée doit avoir été réinvesti en fonds propres au plus tard à la fin de l'année d'imposition qui suit l'aliénation.

Deux mécanismes de reprise méritent d'être connus avant de s'engager. La fraction de plus-value dont le transfert n'est pas demandé reste imposable au titre de l'année de l'aliénation. Et la plus-value transférée redevient imposable l'année où l'immeuble de remplacement est apporté à une entreprise commerciale, industrielle, minière ou artisanale, cesse de remplir l'une des conditions du régime, ou devient la résidence principale du contribuable. Sur demande motivée, le bureau d'imposition peut proroger l'échéance de deux années lorsque l'immeuble est encore en voie de construction.

La mécanique déclarative est simple mais formelle. La vente se déclare sur le modèle 700, joint à la déclaration des personnes physiques, modèle 100, avec autant de formulaires 700 qu'il y a eu d'immeubles vendus ou échangés. Le transfert se demande expressément au bureau d'imposition compétent au moyen de l'annexe 700, lors de la remise de la déclaration de l'année de l'aliénation. Un transfert non demandé n'est pas un oubli de forme : c'est une plus-value imposable.

Ce que nous voyons régulièrement tient en deux observations. La première est que la vente exonérée n'est presque jamais déclarée : le vendeur de sa résidence principale considère l'affaire classée à la signature alors que le modèle 700 reste dû, et la régularisation se fait sous la pression d'un courrier du bureau d'imposition. La seconde est que le prix d'acquisition d'un bien hérité est rarement documenté : retrouver le dernier acte à titre onéreux, parfois des années quarante, prend plusieurs semaines auprès du notaire ou de l'Administration de l'enregistrement, et ce délai se prépare avant la mise en vente.

Une déclaration de plus-value immobilière reste chez nous une prestation ponctuelle de l'ordre de quelques centaines d'euros, dont le cadre est publié sur notre page tarifs : le travail coûteux est la reconstitution du prix d'acquisition, pas le formulaire. Le cadrage se fait avec le comptable autorisé qui établit la déclaration, dans le prolongement de notre page déclaration d'impôt des personnes physiques.

Sources et vérification

Rédigé pour Financial Services Luxembourg et relu avant publication par Mickaël LOC, comptable autorisé (autorisation 10077274). Les sources ont été vérifiées le 13 novembre 2026, date de publication de cet article.

Les sources consultées sont les suivantes.

Pour l'architecture des deux régimes, les articles 99bis et 99ter de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu, dans la formulation reprise par la page « Vente d'un immeuble bâti ou non bâti » de l'Administration des contributions directes, qui range la vente dans le bénéfice de spéculation lorsque l'intervalle entre l'acquisition ou la constitution et la vente ne dépasse pas cinq ans, donne le tarif ordinaire jusqu'à 42 % hors contribution au fonds pour l'emploi, et énonce le seuil de non-imposition de 500 euros de bénéfices de spéculation par année civile ainsi que l'exemption des cessions à l'État, aux communes, aux syndicats de communes et au Fonds du Logement.

Pour le demi-taux global et son plafond de 21 %, les pages « Demi-taux global » et « Revenus nets divers » de la même administration et la page « Déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier » de Guichet.lu, qui donne également l'abattement décennal de 50 000 euros, porté à 100 000 euros en imposition collective, et sa réduction à concurrence des abattements accordés au cours des dix années antérieures au titre de l'article 130, alinéa 4.

Pour l'abattement de 75 000 euros réservé à l'immeuble acquis par voie de succession en ligne directe ayant servi de résidence principale aux parents du cédant, l'article 130, alinéa 5 et le modèle 700 F de l'année 2025. Pour l'allongement du délai de spéculation, le rapport de commission du projet de loi du paquet logement, qui décrit l'adaptation du délai de l'article 99bis d'une période de deux ans à une période de cinq ans applicable à partir de l'année d'imposition 2025, et le libellé du modèle 700 F de l'année 2025.

Pour l'exonération de la résidence principale, l'article 102bis, la page « Vente de la résidence principale » et l'assistant interactif « Résidence principale » de l'Administration des contributions directes, ainsi que la circulaire du directeur des contributions L.I.R. n° 99ter/1 du 29 décembre 1994 et celle n° 99ter/1bis du 7 mars 2016 pour la ventilation entre terrain et construction et pour l'aliénation séparée d'une partie du terrain. Pour la réévaluation du prix d'acquisition, l'article 102, alinéa 6 et le tableau des coefficients reproduit à la page 3 du modèle 700.

Pour le transfert de la plus-value, l'article 102quater, la page « Transfert de la plus-value sur immeuble faisant partie du patrimoine privé du contribuable » de l'Administration des contributions directes, le formulaire annexe 700 et l'article 49 de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable. Pour la fin du quart du taux global, la même page A à Z et la publication « Le Logement en chiffres » n° 18 de septembre 2025 du ministère du Logement.

Cinq points n'ont pas pu être vérifiés dans cette exécution, et nous les signalons plutôt que de les présenter comme établis. D'abord, les valeurs du tableau des coefficients de réévaluation applicable à l'année d'imposition 2026 : nous en donnons le mécanisme et la source, pas les chiffres, qui se lisent à la page 3 du modèle 700 de l'année concernée sur le site de l'Administration des contributions directes.

Ensuite, l'application de l'abattement décennal de l'article 130, alinéa 4 à un bénéfice de spéculation : les sources consultées le rattachent au bénéfice de cession, sans trancher expressément le cas de la spéculation, et le tableau de cet article ne lui attribue donc pas de ligne. Ensuite, la date de fin de la fenêtre dérogatoire, que la page de l'Administration des contributions directes fixe au 30 juin 2025 et qu'une ligne du modèle 700 F de l'année 2025 mentionne au 30 septembre 2025 : une vente de l'été 2025 se vérifie auprès du bureau d'imposition compétent.

Ensuite, le barème applicable à l'année d'imposition 2026 : la tranche supérieure de 42 % que nous citons a été lue sur une page de l'administration présentée comme applicable à partir de l'année d'imposition 2025, et nous n'avons pas pu lire le barème 2026 lui-même, non plus que le taux de la contribution au fonds pour l'emploi en vigueur pour cette année. Enfin, la référence exacte de la loi qui porte l'allongement du délai de spéculation : nous la tirons d'un rapport de commission parlementaire et du formulaire de l'administration, non du texte publié au Journal officiel.

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Cet article présente l'état du droit à la date de publication et ne constitue pas un conseil personnalisé : une situation particulière s'apprécie sur pièces. Signalez une erreur à contact@financialservices.lu : la correction est datée dans l'article.