Immobilien-Veräußerungsgewinn in Luxemburg: 5 Jahre

Der Immobilien-Veräußerungsgewinn in Luxemburg folgt zwei Regelungen je nach Haltedauer: Wird die Immobilie des Privatvermögens fünf Jahre oder weniger nach ihrem Erwerb verkauft, entsteht ein Spekulationsgewinn, der zum Normaltarif und damit mit bis zu 42 % besteuert wird; wird sie später als fünf Jahre danach verkauft, entsteht ein Veräußerungsgewinn, der zum halben Globalsatz mit höchstens 21 % besteuert wird. Die Hauptwohnung bleibt dagegen steuerfrei.

Beide Regelungen leben in derselben Einkunftskategorie, den sonstigen Nettoeinkünften, beruhen jedoch auf zwei verschiedenen Artikeln des geänderten Gesetzes vom 4. Dezember 1967 über die Einkommensteuer: Artikel 99bis für den Spekulationsgewinn, Artikel 99ter für den Veräußerungsgewinn. Die beiden genannten Sätze verstehen sich ohne den Beitrag zum Beschäftigungsfonds, der zur Steuer und nicht zum Satz hinzutritt.

Der Begriff Globalsatz bezeichnet keinen Pauschalsatz, sondern denjenigen Satz, der sich aus der Anwendung des Normaltarifs auf das gesamte steuerpflichtige Einkommen ergibt. Der halbe Globalsatz ist dessen Hälfte, woraus eine Obergrenze von 21 % folgt, die allein ein bereits in der höchsten Stufe besteuerter Steuerpflichtiger erreicht.

Zwei Daten bestimmen die Berechnung. Das Datum des entgeltlichen Verkaufs ist das Datum der notariellen Urkunde, nicht das des Vorvertrags und nicht das der Zahlung. Und für die Fristberechnung gelten Grundstück und Gebäude als zwei getrennte Wirtschaftsgüter, was ein Haus und sein Grundstück in zwei verschiedene Regelungen bringen kann.

Dieser Fall ist nicht mit dem Abgang einer im Anlagevermögen einer Gesellschaft bilanzierten Immobilie zu verwechseln, der anderen Regeln folgt und in unserem Beitrag zur Veräußerung einer Anlage und ihrem Gewinn beschrieben wird. Hier gehört die Immobilie zum Privatvermögen einer natürlichen Person.

Die Spekulationsfrist des Artikels 99bis wurde in Luxemburg durch das Wohnungspaket von zwei auf fünf Jahre verlängert, und die verlängerte Frist gilt ab dem Steuerjahr 2025. Es ist die Änderung, die die meisten Fälle verschiebt, denn sie verlagert die Grenze zwischen einem auf 21 % begrenzten Satz und einem Tarif, der auf 42 % steigt.

Der Ausschussbericht zum Gesetzentwurf, der die Maßnahme trägt, beschreibt den Vorgang mit diesen Worten: die Anpassung der in Artikel 99bis vorgesehenen Spekulationsfrist von einem Zeitraum von zwei Jahren auf einen Zeitraum von fünf Jahren, mit dem erklärten Ziel, die Immobilienspekulation zu begrenzen. Das Formular 700 F des Jahres 2025 übernimmt die neue Schwelle schon in seinem Wortlaut, der den Zeitraum zwischen Erwerb oder Herstellung und Realisierung von nicht mehr als fünf Jahren erfasst.

Die Folge ist rechnerisch und überrascht noch viele Verkäufer. Eine im März 2023 erworbene und im November 2026 verkaufte Wohnung wird seit weniger als fünf Jahren gehalten: Der Gewinn fällt unter den Spekulationsgewinn und wird dem steuerpflichtigen Einkommen zum Normaltarif hinzugerechnet. Unter der früheren Zweijahresfrist fiel derselbe Vorgang unter den Veräußerungsgewinn, mit dem halben Globalsatz, dem neu bewerteten Anschaffungspreis und dem Zehnjahresfreibetrag. Dieselbe Immobilie, dieselbe Dauer, zwei sehr unterschiedliche Steuerlasten.

Dokumentarische Vorsicht ist daher geboten. Steuerleitfäden aus der Zeit vor 2025 bleiben online verfügbar und nennen weiterhin die Zweijahresfrist. Wir sehen regelmäßig Verkaufsplanungen, die auf dieser überholten Dauer beruhen, manchmal wenige Monate vor einem Termin, der den Vorgang in die günstige Regelung gebracht hätte.

Der Verkauf der Hauptwohnung ist in Luxemburg nach Artikel 102bis von der Einkommensteuer befreit, unabhängig von der Haltedauer, doch die Befreiung wird über tatsächliche Voraussetzungen erworben und häufiger über den Zeitplan des Umzugs als über den Preis verloren.

Erste Fallgestaltung: Die Wohnung ist zum Zeitpunkt des Verkaufs bewohnt, oder der Verkauf erfolgt spätestens am 31. Dezember des Jahres, das auf das Jahr des Umzugs folgt. Eine der drei folgenden Voraussetzungen genügt dann: die Wohnung im Anschluss an ihren Erwerb oder ihre Fertigstellung bewohnt zu haben, sie in den fünf Jahren vor dem Verkauf bewohnt zu haben, oder aus familiären Gründen oder wegen eines berufsbedingten Wohnsitzwechsels des Steuerpflichtigen, seines Ehegatten oder seines Partners zu verkaufen.

Zweite Fallgestaltung, die strengere: Die Wohnung ist zum Zeitpunkt des Verkaufs unbewohnt, oder der Verkauf erfolgt nach dem 31. Dezember des Jahres, das auf den Umzug folgt. Die drei Voraussetzungen werden dann kumulativ: die Wohnung im Anschluss an ihren Erwerb oder ihre Fertigstellung bewohnt zu haben, keine andere Wohnung zu besitzen, und die Wohnung aus familiären oder beruflichen Gründen verlassen zu haben. Eine zwei Jahre nach dem Auszug leer stehende Immobilie fällt ohne eine dieser drei Voraussetzungen aus der Befreiung heraus.

Vier Klarstellungen zum Umfang vermeiden unangenehme Überraschungen. Die Befreiung erfasst die normalen Nebenanlagen des Gebäudes und das Grundstück, auf dem es steht, doch die gesonderte Veräußerung eines Teils des Grundstücks fällt nicht darunter, weil damit die Hauptwohnung nicht realisiert wird. Bei Bruchteilsgemeinschaft erfasst sie nur den Anteil des Steuerpflichtigen. Das Recht auf die Befreiung ist persönlich. Und schließlich der am häufigsten vergessene Punkt: Auch der steuerfreie Verkauf muss erklärt werden.

Der Veräußerungsgewinn einer Immobilie wird in Luxemburg als Differenz zwischen dem Realisierungspreis und dem neu bewerteten Anschaffungspreis berechnet, wobei diese Neubewertung durch Multiplikation mit dem Koeffizienten des Jahres erfolgt, in dem die Aufwendung entstanden ist, nach der auf Seite 3 des Formulars 700 abgedruckten Tabelle und nach Artikel 102 Absatz 6.

Die Neubewertung neutralisiert die Inflation, und sie erklärt, dass eine lange gehaltene Immobilie einen steuerpflichtigen Gewinn weit unterhalb ihres nominalen Wertzuwachses ergibt. Setzt sich der Anschaffungspreis aus Aufwendungen mehrerer Jahre zusammen, etwa einem Grundstückskauf und anschließenden Bauarbeiten, wird jede Tranche mit dem Koeffizienten ihres eigenen Jahres neu bewertet.

Die Behandlung unentgeltlich erhaltener Wirtschaftsgüter ist der am schlechtesten verstandene Punkt dieser Berechnung. Eine geerbte oder geschenkte Immobilie gilt als zum Zeitpunkt der letzten entgeltlichen Verkaufsurkunde erworben. Der Erbe geht also nicht von dem in der Erbschaftserklärung angesetzten Wert aus: Er übernimmt den beim letzten Verkauf gezahlten Preis, oft mehrere Jahrzehnte früher, und bewertet ihn neu. Ein in den sechziger Jahren gekauftes und heute verkauftes Familienhaus ergibt damit einen erheblichen Gewinn, selbst in der Hand eines Erben, der nie etwas bezahlt hat.

Dieselbe Datumslogik bestimmt die Fünfjahresfrist: Bei einem geerbten Wirtschaftsgut zählt das Datum der letzten entgeltlichen Urkunde und nicht das des Todes, was diese Veräußerungen fast immer in die Regelung des Veräußerungsgewinns bringt. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ergibt sich aus dem Rundschreiben L.I.R. Nr. 99ter/1 vom 29. Dezember 1994, einem alten und in luxemburgischen Franken bezifferten Text, von dem hier allein der Grundsatz übernommen wird.

Zwei Freibeträge mindern den Veräußerungsgewinn in Luxemburg: der Zehnjahresfreibetrag von 50 000 Euro nach Artikel 130 Absatz 4, erhöht auf 100 000 Euro für zusammen besteuerte Ehegatten oder Partner, und ein Freibetrag von 75 000 Euro nach Artikel 130 Absatz 5, der der in gerader Linie von Todes wegen erworbenen Immobilie vorbehalten ist, die den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnung gedient hat.

Der Zehnjahresfreibetrag trägt seinen Namen zu Recht: Er wird um die in den zehn vorangegangenen Jahren gewährten Freibeträge gemindert. Ein Eigentümer, der den seinen bei einem Verkauf von 2021 vollständig aufgebraucht hat, verfügt vor 2031 nicht wieder voll darüber. Er kann im Übrigen keinen Verlust erzeugen.

Der Freibetrag von 75 000 Euro antwortet auf eine genaue und in luxemburgischen Erbfällen häufige Lage, nämlich das von einem Kind übernommene und dann verkaufte Elternhaus. Zwei Voraussetzungen sind darin zu lesen: der Erwerb von Todes wegen in gerader Linie und die Nutzung der Immobilie als Hauptwohnung durch die Eltern des Veräußerers. Das ist vor der Urkunde zu klären, wie die Abwägungen auf unserer Seite Vermögensübertragung: Die Reihenfolge der Schritte in einem Erbfall entscheidet über den verfügbaren Freibetrag.

Drei Schwellen oder Befreiungen vervollständigen das Bild. Spekulationsgewinne sind nicht steuerpflichtig, solange der Gesamtgewinn des Kalenderjahres unter 500 Euro bleibt, und oberhalb dieser Schwelle ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Überschuss. Spekulation und Veräußerung sind außerdem befreit, wenn die Immobilie an den Staat, an eine Gemeinde, an einen Gemeindeverband oder an den Fonds du Logement veräußert wird. Schließlich sind Spekulationsverluste nur mit anderen sonstigen Nettoeinkünften und nicht mit einem Lohn verrechenbar.

Der ermäßigte Satz von einem Viertel des Globalsatzes, also höchstens 10,5 %, gilt in Luxemburg nicht mehr: Er betraf die vom 1. Januar 2024 bis zum 30. Juni 2025 realisierten Einkünfte, nach einem ersten Zeitfenster vom 1. Juli 2016 bis zum 31. Dezember 2018. Außerhalb dieser Zeiträume wird der Veräußerungsgewinn zum halben Globalsatz mit höchstens 21 % besteuert.

Diese Maßnahme war der sichtbarste steuerliche Baustein des Wohnungspakets. Die vom Wohnungsbauministerium im September 2025 veröffentlichte Bilanz hält das Ende der ermäßigten Besteuerung der Veräußerungsgewinne zu einem Viertel des Globalsatzes zum Ende des Monats Juni 2025 fest.

In den für diesen Artikel herangezogenen amtlichen Quellen haben wir keine Wiedereinführung des Viertels des Globalsatzes für 2026 gefunden. Ein Verkäufer, der diesen Satz noch in einem Online-Vergleich liest, liest somit ein überholtes Dokument, und eine auf 10,5 % gebaute Verkaufsplanung rechnet sich auf 21 % um, also auf eine Verdoppelung der Last auf dem steuerpflichtigen Anteil.

Der Bezugszeitraum verlangt einen Vorbehalt. Die Seite der Administration des contributions directes setzt das Ende des Zeitfensters auf den 30. Juni 2025, während eine Zeile des Formulars 700 F des Jahres 2025 einen zwischen dem 1. Januar und dem 30. September 2025 realisierten Gewinn nennt. Ein Verkauf im Sommer 2025 ist daher beim zuständigen Steueramt zu prüfen.

Die Übertragung des Gewinns auf eine Ersatzimmobilie läuft in diesem Jahr für eine ganze Generation von Fällen ab: Für die vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 realisierten Gewinne ist die Ersatzinvestition spätestens im Laufe des Steuerjahres 2026 vorzunehmen, und die Frist verschiebt sich auf 2027 für Veräußerungen des ersten Halbjahres 2025.

Die Voraussetzungen der Ersatzinvestition nach Artikel 102quater sind eng, und das macht die Frist knapp. Die Ersatzimmobilie muss im Großherzogtum Luxemburg liegen, neu gebaut sein und entweder der in Artikel 49 des Gesetzes vom 7. August 2023 über erschwinglichen Wohnraum vorgesehenen sozialen Mietverwaltung zugeführt werden oder die Energieeffizienzklasse A+ erreichen. Der auf das Grundstück übertragene Anteil des Gewinns ist auf 50 % des übertragenen Betrags begrenzt, und ein Betrag, der mindestens dem übertragenen Gewinn entspricht, muss spätestens zum Ende des auf die Veräußerung folgenden Steuerjahres als Eigenmittel wieder angelegt worden sein.

Zwei Nachversteuerungsmechanismen sollte man kennen, bevor man sich bindet. Der Teil des Gewinns, für den die Übertragung nicht beantragt wird, bleibt im Jahr der Veräußerung steuerpflichtig. Und der übertragene Gewinn wird in dem Jahr wieder steuerpflichtig, in dem die Ersatzimmobilie in einen gewerblichen, industriellen, bergbaulichen oder handwerklichen Betrieb eingebracht wird, eine der Voraussetzungen der Regelung nicht mehr erfüllt oder zur Hauptwohnung des Steuerpflichtigen wird. Auf begründeten Antrag kann das Steueramt die Frist um zwei Jahre verlängern, wenn die Immobilie noch im Bau ist.

Die Erklärungsmechanik ist einfach, aber formal. Der Verkauf wird auf dem Formular 700 erklärt, das der Erklärung der natürlichen Personen, Formular 100, beigefügt wird, mit so vielen Formularen 700, wie Immobilien verkauft oder getauscht wurden. Die Übertragung ist beim zuständigen Steueramt ausdrücklich mittels der Anlage 700 zu beantragen, bei Abgabe der Erklärung für das Jahr der Veräußerung. Eine nicht beantragte Übertragung ist kein Formfehler: Sie ist ein steuerpflichtiger Gewinn.

Was wir regelmäßig sehen, lässt sich in zwei Beobachtungen fassen. Die erste ist, dass der steuerfreie Verkauf fast nie erklärt wird: Der Verkäufer seiner Hauptwohnung hält die Sache mit der Unterschrift für abgeschlossen, während das Formular 700 weiterhin geschuldet ist, und die Bereinigung erfolgt dann unter dem Druck eines Schreibens des Steueramts. Die zweite ist, dass der Anschaffungspreis eines geerbten Wirtschaftsguts selten dokumentiert ist: Die letzte entgeltliche Urkunde zu finden, manchmal aus den vierziger Jahren, dauert mehrere Wochen beim Notar oder bei der Registerverwaltung, und diese Frist wird vor dem Verkaufsangebot eingeplant.

Eine Erklärung eines Immobilien-Veräußerungsgewinns bleibt bei uns eine einmalige Leistung in der Größenordnung einiger hundert Euro, deren Rahmen auf unserer Seite Preisübersicht veröffentlicht ist: Die aufwendige Arbeit ist die Rekonstruktion des Anschaffungspreises, nicht das Formular. Die Abstimmung erfolgt mit dem zugelassenen Buchhalter, der die Erklärung erstellt, in der Verlängerung unserer Seite Einkommensteuererklärung für natürliche Personen.

Verfasst für Financial Services Luxembourg und vor der Veröffentlichung geprüft von Mickaël LOC, zugelassener Buchhalter (Zulassung 10077274). Die Quellen wurden am 13. November 2026 überprüft, dem Veröffentlichungsdatum dieses Artikels.

Die herangezogenen Quellen sind die folgenden. Für den Aufbau der beiden Regelungen die Artikel 99bis und 99ter des geänderten Gesetzes vom 4. Dezember 1967 über die Einkommensteuer, in der von der Seite « Vente d'un immeuble bâti ou non bâti » der Administration des contributions directes übernommenen Formulierung, die den Verkauf dem Spekulationsgewinn zuordnet, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb oder Herstellung und Verkauf fünf Jahre nicht übersteigt, den Normaltarif mit bis zu 42 % ohne den Beitrag zum Beschäftigungsfonds angibt und die Schwelle der Nichtbesteuerung von 500 Euro Spekulationsgewinnen je Kalenderjahr sowie die Befreiung der Veräußerungen an den Staat, an die Gemeinden, an die Gemeindeverbände und an den Fonds du Logement nennt.

Für den halben Globalsatz und seine Obergrenze von 21 % die Seiten « Demi-taux global » und « Revenus nets divers » derselben Verwaltung und die Seite « Déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier » von Guichet.lu, die zudem den Zehnjahresfreibetrag von 50 000 Euro, erhöht auf 100 000 Euro bei Zusammenbesteuerung, und seine Minderung um die in den zehn vorangegangenen Jahren gewährten Freibeträge nach Artikel 130 Absatz 4 angibt. Für den Freibetrag von 75 000 Euro, der der in gerader Linie von Todes wegen erworbenen und den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnung dienenden Immobilie vorbehalten ist, Artikel 130 Absatz 5 und das Formular 700 F des Jahres 2025.

Für die Verlängerung der Spekulationsfrist der Ausschussbericht zum Gesetzentwurf des Wohnungspakets, der die Anpassung der Frist des Artikels 99bis von einem Zeitraum von zwei Jahren auf einen Zeitraum von fünf Jahren ab dem Steuerjahr 2025 beschreibt, und der Wortlaut des Formulars 700 F des Jahres 2025. Für die Befreiung der Hauptwohnung Artikel 102bis, die Seite « Vente de la résidence principale » und der interaktive Assistent « Résidence principale » der Administration des contributions directes sowie das Rundschreiben des Direktors der Steuerverwaltung L.I.R. Nr. 99ter/1 vom 29.

Dezember 1994 und jenes Nr. 99ter/1bis vom 7. März 2016 für die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude und für die gesonderte Veräußerung eines Teils des Grundstücks. Für die Neubewertung des Anschaffungspreises Artikel 102 Absatz 6 und die auf Seite 3 des Formulars 700 abgedruckte Koeffiziententabelle. Für die Übertragung des Gewinns Artikel 102quater, die Seite « Transfert de la plus-value sur immeuble faisant partie du patrimoine privé du contribuable » der Administration des contributions directes, das Formular Anlage 700 und Artikel 49 des Gesetzes vom 7.

August 2023 über erschwinglichen Wohnraum. Für das Ende des Viertels des Globalsatzes dieselbe A-bis-Z-Seite und die Veröffentlichung « Le Logement en chiffres » Nr. 18 vom September 2025 des Wohnungsbauministeriums.

Fünf Punkte konnten in diesem Lauf nicht überprüft werden, und wir weisen darauf hin, statt sie als gesichert darzustellen. Zunächst die Werte der Tabelle der Neubewertungskoeffizienten für das Steuerjahr 2026: Wir geben den Mechanismus und die Quelle an, nicht die Zahlen, die auf Seite 3 des Formulars 700 des betreffenden Jahres auf der Website der Administration des contributions directes zu lesen sind.

Sodann die Anwendung des Zehnjahresfreibetrags des Artikels 130 Absatz 4 auf einen Spekulationsgewinn: Die herangezogenen Quellen ordnen ihn dem Veräußerungsgewinn zu, ohne den Fall der Spekulation ausdrücklich zu entscheiden, weshalb die Tabelle dieses Artikels ihm keine Zeile zuweist. Sodann das Enddatum des abweichenden Zeitfensters, das die Seite der Administration des contributions directes auf den 30. Juni 2025 setzt und das eine Zeile des Formulars 700 F des Jahres 2025 mit dem 30.

September 2025 nennt: Ein Verkauf im Sommer 2025 ist beim zuständigen Steueramt zu prüfen. Sodann der für das Steuerjahr 2026 geltende Tarif: Die Spitzenstufe von 42 %, die wir nennen, wurde auf einer Seite der Verwaltung gelesen, die als ab dem Steuerjahr 2025 anwendbar dargestellt ist, und wir konnten den Tarif 2026 selbst nicht lesen, ebenso wenig den für dieses Jahr geltenden Satz des Beitrags zum Beschäftigungsfonds. Schließlich die genaue Fundstelle des Gesetzes, das die Verlängerung der Spekulationsfrist trägt: Wir entnehmen sie einem parlamentarischen Ausschussbericht und dem Formular der Verwaltung, nicht dem im Amtsblatt veröffentlichten Text.

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